Denne guiden til kollektiv brannvarsling i borettslag og sameier er publisert av Sfty, leverandør av markedets mest brukervennlige og kostnadseffektive sikkerhetsløsning for borettslag og sameier. Siden er forholdsvis lang, så bruk gjerne menyen til høyre for å navigere.
Interessante temaer 1
I et borettslag eller sameie påvirkes brannsikkerheten din av flere enn deg selv. Du kan ta alle forholdsregler i din egen leilighet, men du vet ikke om naboens røykvarsler eller røykvarslere i fellesområder fungerer.
Med et smart trådløst system for kollektiv brannvarsling har alle beboere vissheten om at naboen har like god brannvarsling som seg selv, og at den virker. Med andre ord føler de seg trygg på at det er et felles brannvarslingsanlegg i bygningen som fungerer.
Interessante temaer 2
Når systemet oppdager røyk i en boenhet, vil alarmen etter en gitt forsinkelsestid bli utløst i hele bygningen/rekken der du bor. SMS-er og melding i app blir sendt ut til alle beboere med informasjon om hvor brannen har startet, og med gjeldende branninstruks.
I tillegg til å varsle trådløst mellom boenhetene og fellesområder vil den smarte røykvarsleren også varsle alarmstasjonen og brannansvarlig i boligselskapet. Dersom beboer bekrefter at det er brann, eller om man ikke får kontakt med vedkommende, vil alarmstasjonen kontakte brannvesenet direkte. Dermed vil ikke verdifull tid gå tapt. Alarmstasjonen gir dessuten utfyllende informasjon til brannvesenet om bl.a. hvor brannen har oppstått, hvem som bor i leiligheten, og hvordan brannen utvikler seg i bygget.
Les mer her om felles brannvarsling for borettslag og sameier.
Interessante temaer 3
Den enkelte beboer i et borettslag eller sameie skal naturligvis sørge for godt brannvern i sin bolig. Men styret har det overordnede, lovpålagte ansvaret for brannsikring av fellesarealene og bygningsmassen. Styret vil kunne stilles til ansvar dersom boligselskapets forpliktelser etter regelverket ikke er overholdt. Derfor må brannvern og brannsikring stå på styrets agenda.
Styret representerer eierne av et byggverk. Dermed er styret ansvarlig for å utføre nødvendige sikringstiltak for å forebygge brann, gjennomføre kontroller og tilsyn, samt etablere rutiner for å ivareta brannsikkerhet og dokumentere dette.
Ansvaret er ikke klart definert i eierseksjonsloven eller borettslagsloven, men ligger innenfor styrets generelle plikt til å sørge for drift av boligselskapet i tråd med gjeldende regelverk.
Her kan du lese mer om de viktigste ansvarsområdene styret har mht. brannvern i borettslag og sameier.
Interessante temaer 4
Behovet for trygghet er sentralt for oss alle – økonomisk trygghet, sosial trygghet, trygghet for fremtid og helse, og et trygt bomiljø. Mye kan forsikres, og mange er villig til å betale mye for å sikre sine materielle verdier og bruker både tid og penger på egen helse. Derfor blir det et paradoks at man ikke er mer opptatt av å gi trygghet for seg selv og familien mot farer som hvert år tar mange liv. Bor man i et bofellesskap, betyr dette at alle må være trygge – du er prisgitt dine naboer.
Felles brannvarsling dekker både beboernes og styrets brannsikrings- og trygghetsbehov. Med et smart, trådløst brannvarslingssystem installert i bygget vil du være trygg på at naboen er like godt sikret som deg, og at dere alle blir varslet når det trengs. At brannvarslingen i bygget virker når det virkelig gjelder.
Men vel så viktig er det at du er den første som kan bistå og hjelpe når en nabo trenger det. På samme måte som at dine naboer kan hjelpe deg når faren truer deg, dine nærmeste eller dine verdier.
Styret får en komplett oversikt over sikkerheten i bygget, installerte enheter og alle beboere. Dermed kan man være proaktiv og sikre at alt fungerer til enhver tid.
Utfordringen ved tradisjonelle alarmselskaper er at de har et system som bare dekker ett hjem, og denne manglende varsling til naboen kan få katastrofale konsekvenser.
Bor du i enebolig, er hjemmets trygghet ditt eget ansvar, men bor du i leilighet eller rekkehus, er din trygghet avhengig av naboen. Tidlig varsling fra naboer og fellesområder er viktig for å sikre at man får handlet raskt. Blir du ikke varslet, kan du heller ikke varsle og redde andre naboer.
I borettslag og sameier er det ikke plass til individualister når det gjelder sikkerhet. Det er viktig at det er rutiner og systemer på plass som kommuniserer på tvers av alle leiligheter. Om det skulle oppstå røykutvikling, eller i verste fall en brann, er det avgjørende at naboer og brannvesenet blir varslet så tidlig som mulig – tidlig varsling redder liv!
Et typisk hendelsesforløp som har ført til flere dødsbranner de siste årene, er tørrkoking og svidd pizza – og en nabo som sov tungt gjennom det hele, Dermed fikk det som først var bagatellmessig, de få minuttene det trengte for å utvikle seg til en katastrofe.
I slike scenarier er det avgjørende at bygget har et felles alarmsystem installert, slik at brannvesenet og alle beboerne blir varslet tidlig. En brann i et borettslag som ikke oppdages raskt nok, og som ikke automatisk varsles til alle beboerne, kan fort bli katastrofal.
Interessante temaer 5
Som nevnt ovenfor: I både borettslag og sameier er det styret som har ansvaret for brannsikkerheten, og for å følge opp Forskrift om brannforebygging. Brannforskriftene pålegger styremedlemmene ansvaret for at alle boenhetene er tilstrekkelig sikret mot brann.
Den beste måten å ivareta dette ansvaret på er å installere et system for felles brannvarsling i boligselskapet. Så kommer spørsmålet: Er styrets vedtak tilstrekkelig for å kunne gjennomføre dette tiltaket, eller må dere i tillegg ha generalforsamlingens eller årsmøtets godkjennelse?
Hva sier regelverket om dette?
Styret i borettslag og sameier er valgt av generalforsamlingen/årsmøtet til å forvalte boligselskapets interesser. Å verne om beboernes liv og helse er førsteprioritet, og først i rekken av HMS-oppgaver kommer brannforebyggende tiltak.
Branntilløp i én boenhet vil raskt kunne spre seg og involvere flere i samme oppgang, rekke eller bygg. Dersom boenhetene selv hadde ansvar for brannsikkerheten, ville man risikere at enkelte ikke var tilstrekkelig sikret.
Både hendelser og statistikken viser at 10–30 % av røykvarslere ikke fungerer, til tross for at det årlig leveres ut batterier til alle leiligheter. Inkluderer man de som ikke lenger er godkjent, er det ofte så mange som 50–60 % av røykvarslerne som ikke kan brukes.
Styret har dermed både ansvaret for og retten til å utføre kollektive sikkerhetstiltak.
Borettslagsloven § 8-9 og Eierseksjonsloven § 30 bestemmer at styret bare trenger samtykke fra generalforsamlingen/årsmøtet i saker som gjelder «ombygging, påbygging eller andre endringer av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald».
Brannvern og HMS-tiltak er å anse som en selvsagt del av vanlig forvaltning for å ivareta beboernes felles interesser.
Derav er installasjon av felles brannsvarsling et vedtak styret kan fatte alene – uten å måtte legge det frem for generalforsamlingen/årsmøtet.
Her kan du lese mer om jussen knyttet til dette: Installasjon av felles brannvarslingsanlegg i sameie – styrets beslutning alene?
Les mer om problematikken her og her.
https://www.sfty.no/blogg/kan-styret-alene-beslutte-a-installere-brannvarslingssystem
Interessante temaer 6
En komplett sikkerhetspakke basert på smart, trådløs teknologi gjør kollektiv brannvarsling i borettslag og sameier til en overkommelig investering i sikkerhet og økt trygghet.
Hva koster en slik løsning per måned?
Beboernes sikkerhet er det viktigste, og når en familie har kjøpt en bolig for millioner, så er dette en rimelig investering i sikkerhet, slik at familien og naboer kan føle seg trygge.
Interessante temaer 7
Det er mange fordeler ved å bytte ut enkle individuelle røykvarslere med et smart trådløst system for kollektiv brannvarsling i boligselskapet. Her er sju av de viktigste grunnene til å velge en komplett trygghetsløsning i ditt borettslag eller sameie.
Med den rette løsningen for trådløs kollektiv brannvarsling har styret sin egen kontrollportal på smarttelefon eller PC/Mac der de alltid vil kunne se hva som virker, og hva som må kontrolleres. Dersom det er noe som er feil, vil styret og den respektive beboer umiddelbart få en melding.
Styret kan se i hvilken leilighet det er en feil, og kan med et par tastetrykk ringe beboer eller sende e-post/SMS for å få denne til å utbedre feilen. Styret kan alltid se status for brannsikkerhet per leilighet, og alle hendelser er enkelt oppsummert for alle bygninger, soner og alarmgrupper.
En oversikt på alle hendelser viser hva som skjedde, og hvor og når det skjedde, til enhver tid. Det er enkelt å følge opp hendelser – du klikker deg bare inn i løsningen og frem til den aktuelle bygningen, leiligheten eller enheten.
Som vi skriver om lenger opp, redder tidlig varsling liv, og derfor er det viktig med god og bred varsling i borettslaget.
En god løsning for kollektiv brannvarsling inkluderer også en enkel smarthus-app for hver beboer – om beboer ønsker å laste den ned. Appen gir beboerne status, og de kan styre en multivarsler, som detekterer røyk, bevegelse (innbrudd), temperatur og fuktighet.
Ved brann får hver beboer melding i app og via SMS om hvilken leilighet som brenner, og i tillegg en branninstruks for den sonen deres hjem tilhører.
Med appen som følger med et smart. trådløst brannvarslingssystem, blir kommunikasjon rundt sikkerhet bedre og hjemmet litt smartere.
Hvis en røykvarsler begynner å gå tom for batteri, eller har gått tom, får både beboere og styret beskjed, enten via en app eller på annen måte. På den måten vil en beboer kunne føle seg trygg på at det er et felles brannvarslingsanlegg i bygningen som fungerer.
Den rette løsningen for kollektiv brannvarsling vil være tilkoblet en FG-godkjent alarmsentral, hvor profesjonelle alarmoperatører er på vakt hele døgnet, sju dager i uken.
Alarmoperatørenes oppgave er å følge med på alle alarmer, undersøke disse, få kontakt med beboer og få bekreftet eller avkreftet alarmen.
En viktig målsetning med alarmsentralen er å unngå at brannvesenet får unødvendige utrykninger. Rask og direkte kommunikasjon med beboer og brannvesen er en viktig del av jobben deres. Falske utrykninger koster dere penger og kan ha en “ulv, ulv” effekt. Færre eller ingen utrykninger til falske/uønskede alarmer er med på å øke beboernes tillit til kollektiv brannvarsling.
I tillegg til å se hvor det er gått en alarm og hvem som bor der, blir også brannvesenet informert om branntilløpet:
Dette bidrar til at brannvesenet kan forberede seg underveis, organisere brannmannskapet og få slukket brannen og reddet beboere så raskt og effektivt som mulig.
Alarmstasjonen har direkte kontakt med både beboere og brannvesen. Med én gang alarmsentralen får bekreftet en skarp situasjon, kan de utløse samtlige sirener i bygget, og sørge for rask evakuering. Branninstruks sendes til alle beboere i sonen, med informasjon om hvor det brenner.
Alarmsentralen er uavhengig og fullsertifisert, og har dermed lisens til å håndtere informasjon om beboere. Et strengt regelverk for oppbevaring og behandling av informasjon gir sluttkunden trygghet på at informasjonen blir beskyttet iht. gjeldende krav.
Forsikringsselskap belønner gode tiltak som begrenser skadeomfanget. En løsning for smart brannvarsling gir derfor mulighet til å reforhandle forsikringsvilkår, både for bygningsmassen og for den enkelte beboer. Flere og flere forsikringsselskaper tilbyr rimeligere forsikringer om man oppgraderer hjemmet sitt med brannvarslingssystemer basert på smarthusteknologi. Både fordi det reduserer risikoen for ulykker og skader betraktelig, og fordi kunder med smarthjem koster forsikringsselskapene en hel del mindre.
Skadeforebyggende tiltak kan gi god premiereduksjon dersom disse omfatter hele
bygningsmassen, og en reduksjon sees i sammenheng med det faktiske risikobildet. Trebygninger og eldre bygårder er mer utsatt for storskadene (brann) enn rene betongkonstruksjoner, og godt vedlikehold begrenser risiko for skader.
Les mer her om hvordan et boligselskap kan oppnå økonomisk bedre forsikring gjennom skadeforebyggende arbeid.
Bor du i et borettslag eller sameie, er du helt avhengig av sikkerheten til naboen. Din sikkerhet påvirkes av flere enn deg selv. Du kan ta alle forholdsregler i din egen leilighet, men du kan aldri gardere deg mot at det oppstår brann i en av naboleilighetene. Derfor er du avhengig av at naboens røykvarsler faktisk fungerer.
Administrasjonsplattformen i brannvarslingssystemet gir deg oversikt over batteristatus i alle enheter i bygget, og om enhetene er online og rapporterer riktig. Hvis en enhet begynner å gå tom for batteri, eller har gått tom, får både beboere og styret beskjed enten via en app eller på annen måte.
Les mer om fordelene ved felles brannvarsling:
https://www.sfty.no/blogg/7-fordeler-ved-smart-brannvarsling
https://www.sfty.no/blogg/derfor-bor-du-bruke-tradlos-brannvarsler-i-ditt-borettslag
https://www.sfty.no/blogg/derfor-bor-du-bruke-tradlos-brannvarsler-i-ditt-borettslag
https://www.sfty.no/blogg/krav-til-brannvarsling-i-borettslag
https://www.sfty.no/blogg/7-fordeler-ved-smart-brannvarsling
Interessante temaer 8
Når styret har kommet frem til at den beste måten å ivareta brannvernansvaret på i boligselskapet, er å installere et system for kollektiv brannvarsling – da er neste steg å gjøre dette vedtaket. Som avklart tidligere er installasjon av kollektiv brannsvarsling et vedtak styret kan fatte alene, uten å måtte legge det frem for generalforsamlingen/årsmøtet.
Når beslutningen er tatt, har man ofte én eller to leverandører i kikkerten. Kanskje er det én av disse som fremstår som den mest aktuelle kandidaten, men dere ønsker likevel å få hentet inn anbud på brannvarlingssystemet.
Før dere gjør dette, er det en del spørsmål dere bør få avklart, både i styret og med potensielle leverandører. Dette sikrer at aktøren dere velger, tilbyr et komplett brannvarslingssystem som gir den beste sikkerheten tilpasset ditt borettslag eller sameie, og beboerne der.
Hvilke soner skal dekkes? Både fellesområder og leiligheter? Det er flest branntilløp i leiligheter, og så mye som 15–40 % av røykvarslere fungerer ikke (fjernet batteri, for gammel, ikke godkjent ... ).
Styret kan ikke være trygg på at beboernes røykvarslere fungerer, med mindre de inspiserer hver boenhet og tester enheten med røyk eller trykker på testknappen. Enkel utdeling av røykvarslerbatterier på årlig basis er absolutt ingen garanti for at de byttes.
Skal brannvarslingsanlegget være tilkoblet en alarmsentral, som igjen er tilknyttet brannvesenet, så dere får fjernet de fleste uønskede/falske alarmene?
Noen beboere ønsker å slippe unna med en tradisjonell og individuell røykvarsler i sin leilighet, men heldigvis er de fleste beboere enige i at “min sikkerhet er avhengig av naboen”. Beboere må vite at alle leiligheter har like god brannvarsling som sin egen.
Har beboerne andre ønsker for økt sikkerhet? Kanskje en multisikkerhetsenhet, som kan gi dem flere sikkerhetsfunksjoner i kombinasjon med røykvarsling?
Ny teknologi gjør det mulig å inkludere flere funksjoner i én enhet, fremfor å måtte montere mange forskjellige produkter rundt omkring:
Inneklimamålinger (temperatur og fuktighet)
Deteksjon av bevegelse, som kan brukes som innbruddsalarm
Både et system for brannvarsling alene og i kombinasjon med systemer for deteksjon av vannlekkasje kan hjelpe borettslaget med å forhandle frem bedre vilkår. Brann (og vannlekkasje) utgjør forsikringsselskapenes største utbetalinger.
Investeringen i felles brannvarsling kan være et viktig argument for å få en bedre avtale med deres forsikringsselskap. Om kontrollportalen som rapporterer status på brannvarslingssystemet, også kan gi dere status på vannlekkasjedeteksjon, og jobbe skadeforebyggende, så er det “musikk i ørene” til forsikringsselskapene, og belønnes ofte.
Inkluderes bare et tradisjonelt alarmpanel med avstillingsfunksjon på veggen nede i inngangspartiet, eller kan styret få samme opplysning og meldinger på mobilen eller PC, og dermed være mer effektive?
Får styret bare melding ved brannalarm, eller får man også en melding eller påminnelse om det bør gjøres noe forebyggende for å sikre bedre funksjon og unngå alarmer?
Kan det meste gjøres trådløst, eller må det trekkes kabler inn i hver eneste leilighet?
Utfører leverandøren installasjonen effektivt og sikkert i alle leiligheter og fellesområder?
Gjennomfører leverandøren funksjonstest etter installasjon, og får administrator for bygget nødvendig opplæring?
Et godt og brukervennlig brannvarslingssystem bør ha en prosess for å fjerne uønskede (falske) brannalarmer. Om alle naboer blir varslet av brannalarmen etter “piper én røykvarsler – piper alle”-prinsippet, blir det litt “ulv-ulv”. Beboerne går lei av hyppige evakueringer og mister derav tiltro til brannvarslingen. En smart funksjon ved den nye generasjonen brannvarslingsanlegg er å inkludere en “eskaleringstid” eller alarmforsinkelse, slik at ikke brannalarmen går overalt hver gang noen steker maten for mye.
Som vi omtaler lenger opp, har en tilkobling til alarmsentral flere fordeler, både for beboere og brannvesenet. Dersom brannvarslingsanlegget er koblet til en alarmsentral, ringer alarmsentralen først beboer i hjemmet der alarmen er utløst, for å få en bekreftelse på brann før brannvesenet tilkalles. Dermed unngår man unødvendige evakueringer av bygget, og brannvesenet kan fokusere på de skarpe branntilfellene.
Det finnes systemer der en egen app er tilknyttet brannvarslingsanlegget, slik at beboere enkelt kan holde kontroll på hjemmet også når de er på farten.
Via sin smarttelefon kan de blant annet få røykvarsling, slå innbruddsalarmen AV/PÅ, motta meldinger når det f. eks. er for kaldt på barnerommet, og se luftfuktigheten i hjemmet. Å motta meldinger om det er fare for frost, fuktskade eller sopp er viktige skadeforebyggende tiltak.
Siden styret har et lovpålagt ansvar for brannvern i boligselskaper, er det en fordel om et system for kollektiv brannvarsling kan gi status, gjøre selvkontroll og dokumentere alle hendelser. Dessuten er alle borettslag og sameier pålagt å ha et HMS-system. Internkontroll dreier seg om å sikre liv, helse, materielle verdier og et godt bomiljø.
Om brannvarslingssystemet også kan hjelpe styret med en god oversikt på sikkerheten i alle leiligheter og fellesområder, så er dette viktig med hensyn til styrets juridiske brannvernansvar. Alle hendelser blir dokumentert, og oppgavene som må gjøres, blir listet opp.
Smarte løsninger hører til i moderne boligselskaper, og i dag er det både billig og enkelt å gå over til å gjøre mye digitalt. Med ny teknologi kan en investering i brannsikkerhet være første steg i å gjøre borettslaget enklere for styret å drifte og sikrere for beboerne.
Nyere systemer som drifter brannvarsling, kan også enkelt bygges videre og inkludere blant annet:
Vannlekkasjedeteksjon, som sammen med brannvarsling er forsikringsselskapenes forebyggende ønske, og som ofte gir veldig gode rabatter
Smarte trådløse ringeklokker
Kameraovervåking i trappegang eller garasje
Digital oppslagstavle (istedenfor korktavle)
Når du har valgt hvilke leverandører som kan være aktuelle, be dem komme på en uforpliktende befaring, slik at de kan gi deg et skreddersydd tilbud for ditt borettslag eller sameie.
Interessante temaer 9
Klar for å komme i gang? Ta kontakt med oss for bedre brannsikkerhet i ditt boligselskap.
