HMS-arbeid i borettslag og sameier er lovpålagt gjennom ”Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter” (også kalt internkontrollforskriften). Styret skal kartlegge hvilke ulykker og uønskede hendelser som kan inntreffe, og gjennomføre tiltak for å hindre at slikt skjer.
Det er en rekke ansvarsområder styret må forholde seg til, blant annet brannsikkerhet, el-sikkerhet, sikkerhet i lekeapparater og utearealer, sikring mot vannskader, arbeidsmiljø for heltids- og deltidsansatte og beskyttelse av miljøet mot forurensning.
Styret har et hovedansvar for den samlede bygningsmassen og for fellesarealene, mens beboerne selv har et hovedansvar i egen bolig. Styret har ellers ansvar for å informere beboerne om forhold som har med helse, miljø og sikkerhet å gjøre.
De viktigste ansvarsområdene for sikker drift
1. Brann
Forebygging
De fleste brannene i borettslag oppstår inne i en boenhet. I noen tilfeller sprer de seg videre til fellesarealer eller til andre boenheter. 10–20 prosent av alle branner er påsatt. Typiske motiver er hærverk, sabotasje, hevn og forsikringssvindel.
Branner kan også oppstå i forbindelse med bygningsarbeid eller arbeid med tekniske installasjoner. Forsikringsnæringen stiller derfor krav til at personell som utfører varme arbeider (sveising, taktekking og lignende), skal ha et eget sertifikat i brannvern ved utførelse av varme arbeider.
Kartlegg hva som kan forårsake brann hos dere, og hvilke mulige brannkilder som finnes.Vurder rom for rom, areal for areal, og tenk nøye gjennom mulige hendelser.
Varsling
Hver boenhet skal ha minst én fungerende røykvarsler eller et godkjent brannalarmanlegg. Røykvarslerbatterier må normalt byttes én gang i året. Dette er beboernes ansvar, men det er en fordel å etablere ordninger der borettslaget anskaffer batterier og deler ut.
Ved brann i fellesarealer som korridorer, trapperom, kjeller, loft og garasjeanlegg er det viktig med tidlig varsling. Brannalarmanlegg må være installert i fellesarealer, og det må vedlikeholdes, slik at man er sikker på at det faktisk fungerer ved brann.
Rømning
Rømningsveier skal være ryddige og uten hindringer. Det er ikke tillatt å plassere gjenstander som sykler, barnevogner, møbler eller avfall i rømningsveier. Slike ting vil kunne gjøre det vanskelig å komme seg ut, og føre til at brannen sprer seg raskere i bygningen.
Dersom trapperommet er fylt av røyk, kan det ikke brukes som rømningsvei. Beboere bør da benytte alternativ rømningsvei eller bli værende i boenheten med lukkede dører til brannvesenet kommer. Eldre og personer med nedsatt funksjonsevne har ofte behov for hjelp til å komme seg ut i en nødssituasjon.
Dere bør gjennomføre brannøvelser minst én gang årlig – det er det aller mest effektive brannverntiltaket.
Slokking
Hver boenhet skal ha manuelt slokkeutstyr lett tilgjengelig. Slokkeutstyr bør også være tilgjengelig i fellesarealer hvor det finnes mulige brannkilder, og hvor det samtidig oppbevares brennbart materiale. Slokkeutstyr må vedlikeholdes etter bestemte intervaller.
2. Elektrisitet
Brannfare og berøringsfare
Mange branner skyldes feil på elektriske anlegg og installasjoner, ofte som følge av slitasje, overbelastning, teknisk svikt eller overspenninger etter lynnedslag. For å forebygge brann- og berøringsfare må det føres jevnlig ettersyn og kontroll med elektriske anlegg og installasjoner.
3. Fyringsanlegg
Sikkerhet ved fyringsanlegg
Drift av fyringsanlegg er strengt lovregulert. Alle anlegg skal ha jevnlige kontroller og ettersyn. Derfor bør borettslaget ha avtaler med kvalifiserte fagfolk om kontroll og vedlikehold.
4. Bygninger
Sikkerhet ved bygningskonstruksjoner
Borettslaget må holde jevnlig ettersyn og kontroll med bygningsmassen. Dersom dere ikke har kompetanse eller kunnskap til å gjøre dette selv, bør styret hyre inn fagfolk.
Tak skal tåle vann og snø under normale forhold. Lekkasjer og ras vil kunne medføre store følgeskader nedover i bygningen. Takras utgjør også en stor fare for personsikkerheten.
Innbruddssikkerhet
Innbrudd forebygges ved god sikring av innganger, garasjeporter og vinduer. Adgangskontroll, låserutiner, belysning og godt innsyn til inngangspartier er viktige tiltak.
5. Vann
Forebygging av vannskader
Vannskader skyldes i mange tilfeller manglende vedlikehold og dekkes dermed normalt ikke av forsikringen. Vannskader som ikke oppstår plutselig og uforutsett, kan bli svært kostbare for borettslaget
Brudd i gamle rør og vann som trekker inn utenfra, er vanlige årsaker til vannskader. For å unngå at rør fryser og tar skade, må alle rom være tilstrekkelig oppvarmet i kuldeperioder. Nedgravde rør utendørs må være tilstrekkelig isolert.
Ofte starter en vannskade inne i en boenhet. Oppdages ikke skaden tidlig, kan vann trekke inn i boenheter under eller ved siden av. Vanligvis er det beboeren selv som har ansvar for vedlikeholdet av synlige installasjoner i egen boenhet.
Styret må sørge for at beboerne kjenner sitt ansvar og har kunnskap om forebygging av vannskader.
6. Heis
Sikkerhet ved heisanlegg
Drift av heis er strengt lovregulert. Alle anlegg skal ha jevnlige kontroller og ettersyn.
7. Lekeplass
Sikkerhet på lekeplasser
Hvert år skades mange barn ved bruk av farlige lekeapparater. Ofte skyldes dette feil utforming, dårlige materialer, mangelfull sikring eller lekeapparater som er ødelagt. Det er derfor strenge regler for tillatt lekeplassutstyr, blant annet med hensyn til styrke, stabilitet, tilgjengelighet, fallunderlag, åpninger og sikkerhetssoner.
Trampoliner, rullebrettramper og tilsvarende kan også regnes som lekeplassutstyr. I tillegg til å sørge for forsvarlig sikring av selve utstyret, bør styret ha en god dialog med foreldre om barns bruk av personlig sikkerhetsutstyr.
8. Utearealer
Sikkerhet i utearealer
Trafikk i umiddelbar nærhet til borettslagets bygninger kan utgjøre en fare. Snø- eller isdekte trapper, fortau og gangveier innebærer fare for fallulykker. Gamle eller syke trær kan utgjøre en fare for omgivelsene. Sørg for å gjøre nødvendige tiltak.
9. Forurensning
Trygg avfallshåndtering
Borettslaget er forpliktet til å ta hånd om alt avfall på en forsvarlig måte, og må følgegjeldende bestemmelser for avfallshåndtering. Søppelcontainere og avfallsbeholdere er svært utsatt for påsatte branner. I verste fall kan slike branner spre seg videre til øvrige bygninger.
Styret må sikre beholdere og containere mot eventuelle ildspåsettere, og dessuten sørge for at beholdere og containere er plassert i forsvarlig avstand fra bygninger.
Les også: Dette er de vanligste risikofaktorene i borettslag
Kontinuerlig og systematisk HMS-arbeid
Sikkerhetskrav, utfordringer og løsninger varierer etter størrelsen på boligselskapet, beboernes sammensetning, bygningsmessige forhold, beliggenhet, klima og mange andre faktorer. Nettopp derfor er det viktig at styret jobber systematisk og kartlegger hvilke behov dere har i akkurat deres borettslag.
Gjennom å dokumentere HMS-arbeidet skriftlig tilfredsstiller dere dessuten internkontrollforskriftens krav om skriftlig dokumentasjon. Ved tilsyn fra offentlige etater eller ved større ulykker kan slik dokumentasjon bli krevd fremlagt. Husk å videreføre dokumentasjonen til påtroppende styremedlemmer når styret skiftes ut.
